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新機場通航兩月考 開發商從競速到退燒

作者:陳婷婷

發布時間:2019-12-02 17:12:12

來源:北京青年報

9月25日大興國際機場正式通航至今已滿兩個月。此前,大興新城片區被冠以新國門商務區的標簽,新機場利好不斷,包括萬科、恒大、泰禾、綠地、金融街、遠洋等在內的眾多房企紛紛進入大興跑馬圈地。

隨著機場高速、高鐵、快軌等交通干線相繼落地,新的空港經濟區逐漸形成,大興新城輻射區顯然占了很大優勢。不過,伴隨著房地產調控步入穩定期,房價整體出現下行趨勢,以新機場為賣點的樓盤是否能順利“收割”未來紅利,吸引了各方的關注。

競速

龍頭房企出手激戰

自2015年大興國際機場正式開工,大興一直聚焦在鎂光燈下,成為眾多房企狂歡的熱土。據統計,截至2019年11月18日,北京共計完成了70宗土地出讓,其中,居住用地成交45宗,大興和經濟技術開發區累計成交10宗,占整體住宅用地成交的22%,是目前全市住宅供地最多的區域,其競爭激烈程度也堪稱全北京之最。

例如,就在新機場正式投運當天,保利、中海、金茂+合生分別競得龐各莊、瀛海和石榴莊地塊,龍頭房企新一輪競逐京南,再度刺激了南城市場。

早在2017年,保利與首開組成聯合體早已在南城開發住宅項目;此前2018年,中海的瀛海府則作為北京第一個限競房入市,年初中海又拿下瀛海府二期,新機場通航之際又在瀛海再下一城,其對南城的決心可見一斑;而金茂+合生競得的石榴莊地塊,業界傳聞或將推出一座位于南城的金茂府。

按照規劃,大興國際機場將在2021年和2025年分別實現旅客吞吐量4500萬人次、7200萬人次的建設投運目標,到2040年將滿足年旅客吞吐量1億人次的需求。

根據公開資料,機場直接就業人員將達到30萬,如果按照產業輻射的周邊間接就業人員2至4倍的比率,間接從業人員會突破100萬人次。

巨大的投資機會讓大興機場這塊“香餑餑”成為爭奪的焦點,一時間大興區域形成千帆競發、百舸爭流的局面。

業內人士分析稱,大興市場經過近幾年的高強度開發(過去幾年土地和新房成交量均位居前列),已經具備一定的基礎,新機場開通將進一步推動相關區域,機場快線等相關交通線路的完善,也將進一步提升大興與市區的緊密程度,預計未來幾年,大興將成為重要置業點。

退燒

年底讓利促銷 新房不漲反降

利好空前,土地市場的狂熱是否能帶動樓盤的實際銷售?記者調查發現,在整體樓市企穩的行情下,尤其是大興市場普遍以限競房為主,受限于70/90政策,實際銷售并未迎來期待中的高光時刻。

克而瑞研究中心近日公布的《2019年1至10月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示,10月份TOP100整體銷售規模環比微降,同比增長13.7%;TOP50房企中有近六成企業的單月業績環比下降;六成房企業績目標完成80%以上,少數房企仍需加速推貨去化。

頂著年底業績沖刺的壓力,大部分新盤打出了“親民”牌,降價促銷讓利購房者,加速資金回籠。另一方面,大興區上萬套限競房庫存幾乎在同一時間入市,競爭之激烈遠遠超過其他片區,價格戰此起彼伏。

記者走訪了解到,在大興區新源大街地鐵4號線義和莊商圈,附近在售的金悅府推出85平方米兩居的“普宅”特價房,一口價374萬元/套,這個價格剛好處于五環到六環之間的普宅標準指導價范圍內。“折后價格不到4.4萬/平方米,普宅標準可以降低首付,可以說相當實惠。這個價格也是近期才推出的,之前沒有。”金悅府售樓員李文(化名)告訴記者,“剛需首套房客戶首付只要35%,130萬左右,這在北京在售的新房中應該算絕無僅有了。”

與金悅府緊挨著的頤璟萬和,也推出了類似房源,85平方米兩居一口價386萬元/套。目前項目在售產品為85至135平方米三居和四居。四居產品“頤公館”樣板間日前對外開放,均價在55016元/平方米。而特價房的單價折算僅45000元/平方米,價格差額達萬元,優惠力度著實不小。前來“撿漏”的購房者李先生告訴記者,“已經定了一套,有點遠,平時肯定很少來住,但看好新機場,還是買了。”他也表示了隱憂,“現在年底降價厲害,我是前兩個月買的,還是買早了。現在就是希望新機場開通能夠帶動產業發展。”

4號線上最為成熟的黃村,也是大興新城輻射區,是新機場通航的直接受益片區。黃村雖屬于大興老城區,周圍生活氣息濃厚、配套成熟,但區域內目前新盤較少,附近沒有新規劃和產業園。

據了解,江山風華算是目前黃村片區最火的樓盤,均價55800元/平方米。項目為小高層板樓,主力戶型為89至136平方米3居和4居,得益于全明戶型設計,及風華系園林加持,市場認可度較高。另一方面,競爭對手招商雍和府已近尾盤。據了解,江山風華在9月份取得預售證之后,開盤當天銷售18.3億,去化360套左右。

總體來看,除了黃村核心區一兩個限競房項目去化尚可,大興區域內多達23個限競房,整體去化并不理想。大部分樓盤限價均在4萬以上,而項目的成交價均在3.7萬/平方米左右,新機場通航并未給大興樓市帶來實際性的刺激作用。

尷尬

產品硬傷 高不成低不就

記者調查發現,新機場作為大興最大的利好,實際輻射的區域仍然有限。而如上述的金悅府和頤璟萬和所在的義和莊商圈,雖然處于輻射帶上,顯然又沒有把握好地段優勢,在產品打造上差強人意。

如金悅府在售的85平方米二居、89平方米三居戶型設計并無太大亮點,部分戶型餐廳正對衛生間,在市場上并不受歡迎。相比之下,頤璟萬和品質稍高,但價格也高出不少,仍沒有脫穎而出的亮點。同一區域項目扎堆、同一產品同質化嚴重,可選的余地較少,是目前大興新城片區限競房的最大硬傷,剛需客群反響平平。

而臨空經濟帶直接輻射的如龐各莊、魏善莊區域,則位于六環外,比較偏僻,目前還沒有地鐵,交通極其不方便,客群大多來自當地的居民和新機場工作人員。

業內人士分析稱,目前大興以城市中心區外溢和本地改善需求為主,總體房價水平相對較低,也有不少板塊屬于機場征遷安置需求。此外,大興作為集體建設用地直接入市試點區域,近年不少項目通過開發商與集體聯合開發的方式進行,對應產業和人口居住需求也形成一定差異。

值得一提的是,在高端改善產品稀缺的行情下,綠地率先進入大興,推出海珀系產品——綠地海珀云翡。項目位于清源路商圈,因拿地較早,屬純商品房,目前主推戶型135、158平方米三居,均價76000元/平方米。綠地海珀云翡總價千萬起步,遠遠超過附近的限競房項目。

“剛需想住未來就租吧,一千來萬去朝陽、海淀買個成熟小區二手也夠了。”前來咨詢的王先生稱,作為投資,目前租售比并不劃算。記者從現場了解到,因項目周邊規劃尚未展開,鄰近的優質配套不多,項目主打科技、健康等軟實力。有改善需求的孫先生則坦言,“主要拿地成本高推高了房價,高端改善產品目前在大興的處境還比較尷尬。”

企穩

機場線刺激置換需求 為二手房價格托底

在二手房方面,記者試乘剛剛開通的大興機場線,進行沿線實地調查。大興新城站位于大興區觀音寺街道,興亦路與規劃廣平大街交口南側。該站為出北京大興國際機場后的首站,與城際聯絡線換乘,是區域重要的交通節點。

立冬后的北京提前迎來了寒潮藍色預警,大興新城站就在寒風中矗立。出了車站,目前面對的是一大片空地,因線路剛開通,附近來往的行人并不多,接駁的公交車線路也較少。

資料顯示,大興新城重點區域規劃編制,主要是“一區兩站”,“一區”是西片區,總面積13.8平方公里;“兩站”是黃村火車站和大興新城站周邊區域,依托連接多條軌道交通的綜合樞紐,規劃建設大興新地標,目前已完成“兩站”及周邊地區一體化城市設計。

記者走訪了解到,距大興新城站最近的二手房團河苑小區,掛牌價在3.3萬元/平方米至4萬元/平方米不等,受新機場開通影響,最近掛牌量陸續增多。鏈家經紀人王雪(化名)稱,目前機場線開通對二手房價格沒有帶來太大影響,但是起到心理托底的作用。“這邊二手房跟去年大概持平,不降就是漲了。北京其他區域都在降,這里沒有。”

諸葛找房提供的數據顯示,大興城區二手房10月份掛牌量增加近1000套。諸葛找房高級分析師國仕英表示,大興機場通航,可能短期刺激附近的置換需求。

對比北京全市,由我愛我家研究院提供的新機場通航到目前兩個月的數據顯示,大興區域的二手房交易量價同比去年均有所增長,其中成交量增長40.91%。同期北京全市二手房交易量增幅僅13.56%,成交均價則同比下跌。

我愛我家研究院方面分析稱,整體而言,9月底以來大興二手房市場表現優于去年同期,基本跑贏了全市市場。

數據顯示,在我愛我家北京公司二手房交易量最多的9個區域中,2019年10月的交易量環比2019年9月基本都是下滑的,東城、朝陽、海淀雖有增加但增幅不大,大興則環比漲幅達22%,明顯好于其他各區。整體而言,10月大興二手房市場有逆勢表現。

叫板望京 成為新國門?

隨著大興國際機場開通,將大興新城片區作為新國門商務區已成為共識。如今,各售樓處也將此作為最大賣點,對標望京。

建和城研究中心主任何田分析稱,大興新城在大興區中心區域,預計大興新城初期更容易受本地產業的帶動。從機場角度來講,大興國際機場與市區的通達還有待加強,未來有賴于大規模人群和產業的入住,方能形成較好的發展。

從東三環搬到南三環,再搬到南五環,因房租太高不斷往外搬家的張心玉(化名)吐槽道,“大興還是太遠了,南城一個環的距離,相當于東邊的兩個環。”距離遠,大型企業少,仍是居住在大興目前面臨的最大問題。

外企上班的鐘琳(化名)在北京生活了6年,一直居住在望京。她說,“對于經常出差的人來說,住望京太方便了。但缺點是,房價水漲船高,錯過了最佳買房時機,現在的望京動輒七八萬的房價已經高攀不起。”

諸葛找房副總裁苑城建對此分析稱,大興和望京的相同點是機場和市區的距離相當,而且幾乎都是在中間點上,機場高速也從附近經過,從地理特征上來看有相似之處。不同之處在于,望京距離北京傳統的商業中心和辦公集中區更近,比如國貿區域、亞運區域、東直門使館區域等,資源優勢要比現在的大興新城好一些。大興新城的優勢在于,目前北京正在大力開展南城規劃,麗澤、豐臺科技園等新興產業集中地正在快速發展成長。

在北京開了11年出租車的大興“土著”耿先生告訴記者,“2000年的望京在北京人眼里也屬于偏遠地區,四處是工地,甚至還比不上現在道路通達的大興城區。”

作為北京城市建設的后起之秀,大興的開發進度顯然更快。根據《大興分區規劃(2017年至2035年)》草案披露,大興新城作為大興“三城”中發展最成熟的板塊,在建設“首都新國門”的過程中正在發揮著引領示范作用。

居住在義和莊地鐵站附近的方小俊(化名)從事影視方面工作,經常有拍攝任務需要飛來飛去。他表示,首次置業選在大興是較為務實的選擇,隨著新機場的開通,在南城生活出行也比較方便。“就是到CBD地區的路程較遠,這方面跟望京沒法比。”同時,方先生說,“從房價上來說,大興是價值洼地,也是目前剛需能夠得上的區域了。”

建和城研究中心主任何田認為,望京隸屬朝陽區,但本身并非朝陽傳統的核心區,經歷了近20年的發展,早期主要是居住需求,產業導入不夠,近年因CBD、三元橋等商圈的外溢需求,保利、綠地、SOHO等大型辦公商務樓宇日漸成熟,望京才形成今天的規模。大興新城能夠吸引本地產業,但周邊產業基礎不及望京所在的朝陽區,預計未來還要一段時間才能釋放。

本版文/陳婷婷

相關資料

今年1月,大興公布《大興分區規劃(2017年至2035年)》草案。市規劃自然資源委相關負責人介紹,此次分區規劃的規劃范圍為大興區行政轄區,規劃年限為2017年至2035年,明確到2035年的發展基本框架,近期到2020年,遠景展望到2050年。

按照規劃,大興區定位為面向京津冀的協同發展示范區、科技創新引領區、首都國際交往新門戶、城鄉發展深化改革先行區。

到2035年,規劃常住人口規模控制在220萬人左右,規劃城鄉建設用地規模314.25平方公里左右。

責任編輯:王璽

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